La copropriété représenterait 21 % du parc résidentiel français. Elle constitue donc un levier important pour atteindre les objectifs du Grenelle de l'environnement en matière de réduction des consommations d'énergie et d'émissions de gaz à effet de serre du secteur du bâtiment, d'autant que beaucoup d'immeubles collectifs privés sont anciens, et donc très énergivores. Mais de nombreuses questions se posent quant à la mise en œuvre de ces objectifs dans la copropriété. Comment inciter l'ensemble des propriétaires à engager des travaux de rénovation et d'amélioration thermique ? Faut-il passer par une obligation ? Faut-il revoir la gouvernance des copropriétés ? Quid du financement ?
C'est tout le travail du chantier copropriété du Grenelle du bâtiment de réfléchir à des dispositifs incitatifs. Mais la question est délicate : comment parvenir à de réels résultats sans être taxé de liberticide…

Des problématiques diverses

Quel est le point commun entre un jeune couple qui vient de s'endetter sur vingt ou trente ans pour acquérir un appartement, un homme seul qui a fini de payer son logement mais touche une petite retraite et un propriétaire bailleur qui possède (en moyenne) trois logements loués ? Ils appartiennent tous à la même copropriété ! Tous sont dans des situations très différentes et pourtant, l'enjeu du Grenelle est de les faire entreprendre collectivement des travaux de rénovation de leur immeuble.
Dans le secteur privé, la décision de réaliser des travaux de rénovation doit être approuvée par la copropriété à la majorité selon la loi de 1965. S'il est déjà difficile d'obtenir un accord sur des travaux concernant les parties communes, comment imposer à un propriétaire d'entreprendre des travaux dans ses parties privatives ? La question de gouvernance des copropriétés en matière de gros travaux est posée par le chantier Grenelle et plusieurs pistes sont d'ores et déjà envisagées.
La question de la majorité nécessaire pour décider des travaux au sein d'une copropriété devrait être réexaminée. Certains types de travaux portant sur les parties privatives et/ou communes pourraient être considérés comme ''travaux d'intérêt commun'' et donc être décidés selon les règles de la majorité simple. Autant dire, une révolution. Mais la question de la décision ne suffit pas : comment financer les travaux et conjuguer les différentes réalités des propriétaires ?

Les dispositifs identifiés

Le chantier copropriété du plan bâtiment Grenelle a identifié plusieurs dispositifs financiers pour soulager les propriétaires.
L'écoprêt à taux zéro ne concerne pour l'instant pas la copropriété. Chaque propriétaire d'un immeuble collectif peut néanmoins en faire la demande pour la réalisation de travaux dans ses parties privées. Mais l'éco PTZ individuel n'est pas toujours adapté à la copropriété. D'où l'idée de mettre en place un écoprêt collectif, débloqué par tranche en fonction d'un plan voté préalablement et qui devra permettre d'atteindre certains objectifs en matière d'efficacité énergétique. Le groupe de travail envisage également de développer le contrat de performance énergétique, en mettant en place un cahier des charges d'audit préalable et en proposant des contrats types. Le chantier réfléchit également à la mise en œuvre de subventions, aujourd'hui destinées aux seules personnes physiques, mais qui pourraient s'étendre demain aux syndicats de copropriétaires.
Là où le groupe de travail prend la voie d'une véritable rupture, c'est lorsqu'il propose la mise en place d'une obligation de constituer un fonds collectif dédié au financement des travaux dans les copropriétés, comme c'est le cas au Québec ou encore aux Pays-Bas. Aujourd'hui, les copropriétaires peuvent constituer une épargne préalable volontaire. Il s'agirait de rendre ce dispositif obligatoire afin de prévoir financièrement la réalisation de gros travaux d'amélioration thermique.

Afin de sensibiliser les copropriétaires à la nécessité d'entreprendre des travaux de rénovation thermique, le groupe de travail envisage dans un premier temps de lancer une campagne ''un écobilan pour tous'' afin de favoriser dans toutes les copropriétés un travail entre les syndics et les conseils syndicaux sur le chauffage, l'eau chaude, l'électricité, l'isolation, la ventilation et les déchets. La réalisation d'un tel diagnostic devrait faire prendre conscience aux propriétaires des marges de progrès réalisables. Une formation par Internet devrait être mise en place par les chambres professionnelles de syndics.
Un colloque copropriété et développement durable sera organisé les 1 et 2 juillet 2010 à Paris. L'objectif est de mettre en commun les expériences menées dans toutes l'Europe dans ce domaine et d'associer l'ensemble des acteurs concernés (copropriétaires, syndics, banques, maîtres d'œuvre, pouvoirs publics…).

Sophie Fabrégat pour Actu Environnement